Quanto poupas em juros ao amortizar o teu crédito habitação?
Como se calcula a amortização de um crédito habitação
Como funciona a fórmula da prestação
Em Portugal, a generalidade dos créditos habitação usa o sistema de prestação constante, também chamado sistema francês. A prestação mensal mantém-se igual do primeiro ao último mês, mas a forma como esse valor se reparte muda ao longo do tempo: no início, a maior parte vai para juros; perto do fim, a maior parte vai para capital. É por isso que amortizar cedo tem tanto impacto — reduz a base sobre a qual os juros futuros são calculados, precisamente na fase em que essa base ainda é grande.
A fórmula é P = C × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n − 1], onde C é o capital em dívida, i é a taxa de juro mensal (a taxa anual a dividir por 12) e n é o número de meses que faltam no contrato. Este simulador aplica a mesma fórmula ao capital que resta depois de uma amortização, para mostrar a nova prestação ou o novo prazo.
Reduzir o prazo ou reduzir a prestação — qual escolher
Quando amortizas um valor, o banco tem de te perguntar qual das duas opções preferes. Reduzir o prazo mantém a prestação como está e encurta o número de meses que faltam — é a opção que poupa mais juros no total, porque sais mais cedo do período em que a dívida ainda gera mais juros. Reduzir a prestação mantém o prazo como está e baixa o valor mensal — dá alívio imediato à conta do mês, mas poupa menos juros no total, porque a dívida continua a existir por mais tempo. Depende de precisares mais de fôlego mensal agora ou de sair da dívida mais depressa.
Exemplo prático
Um crédito com 150.000€ em dívida, taxa de 3,5% e 25 anos (300 meses) por pagar tem uma prestação de cerca de 751€. Uma amortização pontual de 10.000€ logo no início, a reduzir o prazo, corta aproximadamente 21 meses ao contrato e poupa uns 13.500€ em juros, sem mudar o valor que pagas todos os meses. A mesma amortização, a reduzir a prestação em vez do prazo, baixa a mensalidade para cerca de 701€, mas a poupança total em juros fica bastante mais baixa, porque o prazo de 300 meses se mantém.
Perguntas frequentes
Vale a pena amortizar o crédito ou investir o dinheiro?
Amortizar dá um retorno garantido igual à taxa de juro do teu crédito, sem risco. Investir pode render mais ou menos do que isso, consoante o mercado. Antes de decidir entre as duas, confirma que já tens fundo de emergência feito (3 a 6 meses de despesas) e que não tens outros créditos a taxas mais altas, como cartão de crédito ou crédito pessoal — esses costumam compensar liquidar primeiro.
Quanto custa amortizar antecipadamente o crédito habitação?
Por lei, a comissão de amortização antecipada está limitada a 0,5% do valor amortizado em créditos com taxa variável ou mista, e a 2% em créditos com taxa fixa. Em amortizações grandes, vale a pena fazer essa conta à parte, porque a comissão reduz a poupança líquida em juros.
Posso amortizar mais do que uma vez ao longo do crédito?
Sim, não há limite ao número de amortizações que podes fazer — podes amortizar sempre que tiveres disponibilidade, seja em pagamentos pontuais maiores, seja em reforços mensais menores. Este simulador tem as duas opções, para veres o efeito de cada abordagem.
O que é o spread e como afeta a prestação?
Num crédito a taxa variável, a taxa que pagas (a TAN) resulta da soma da Euribor do prazo escolhido (normalmente a 6 ou 12 meses) com o spread, uma margem fixa definida pelo banco no contrato. A Euribor varia com o mercado; o spread mantém-se igual durante o contrato, salvo renegociação.